Kupując mieszkanie w nieruchomości, w której znajduje się kilka, kilkadziesiąt bądź kilkaset lokali, stajemy się członkami wspólnoty mieszkaniowej.
Powstaje ona w momencie wyodrębnienia się i sprzedaży pierwszego lokalu. Stanowi ją ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, ma również zdolność sądową, czyli może pozywać i być pozywana. Ma więc zdolność do czynności prawnych, choć nie ma osobowości prawnej. Mimo to zalicza się ją do podmiotu gospodarki narodowej – musi posiadać REGON, NIP, rachunek bankowy.
Wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, a my – jako właściciele lokalu – odpowiadamy w części odpowiadającej naszemu udziałowi w nieruchomości. Sprawy dotyczące wspólnot mieszkaniowych rozstrzyga ogół właścicieli w formie uchwał. (najczęściej dzieje się to na zebraniach właścicieli lokali lub w drodze indywidualnego zbierania głosów). Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (czasem wspólnota może podjąć uchwałę i głosować wg schematu – jeden głoś – jeden właściciel). Każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały. Jeżeli w konkretnej sprawie nie można uzyskać większości, wspólnota może żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości wspólnej. Sąd orzeka wówczas w postępowaniu nieprocesowym.
Celem istnienia wspólnoty jest zarząd nieruchomością wspólną. Sposób zarządzania nieruchomością wspólną właściciele mogą określić w umowie o ustanowieniu odrębności lokali (kolejnego nabywcę lokalu wówczas te ustalenia obowiązują) bądź bądź w odrębnej umowie zawartej przez właścicieli lokali w formie aktu notarialnego.
Dla zarządu nieruchomością wspólną istotny jest podział wspólnot, wyróżniamy, w zależności od wielkości nieruchomości, „małe wspólnoty” – istnieją w budynkach, w którym znajduje się mniej niż 7 lub 7 lokali oraz „duże wspólnoty” – gdy mamy do czynienia z 8 lub więcej lokalami. Małe wspólnoty obowiązują przepisy o współwłasności..
„Mała wspólnota” nie ma obowiązku wyboru zarządu. Każdy z współwłaścieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Większość właścicieli, liczona wg ilości udziałów, jest upoważniona do podejmowania czynnności zwykłego zarządu (załatwianie bieżących spraw związanych z zarządzaną nieruchomością np. drobne prace konserwatorskie, zakup środków czyszczących). Do działań przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli (np. podział nieruchomości wspólnej, zmiana sposobu zarządzania nieruchomością, remont instalacji, rozbudowa, sprzedaż części nieruchomo mości). W przypadku braku zgody, właściciele lub właściciel reprezentujący co najmniej 50 % udziałów może żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Sąd może również, na wniosek każdego z właścicieli, ustanowić zarządcę przymusowego współwłasności, który sam będzie podejmował czynności zwykłego zarządu, wiążę się jednak to z kosztami obciążającymi wspólnotę, bowiem musi ona wypłacać mu należne wynagrodzenie. W razie zaistnienia sporów „mała wspólnota” powinna powołać 1-2 osobowy zarząd spośród swoich członków, który kierowałby sprawami wspólnoty bądź przekazać administrowanie budynkiem profesjonalnemu zarządcy nieruchomości.
Natomiast „duża wspólnota” zobowiązana jest podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Kieruje on sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach miedzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Do wykonania uchwał dotyczących czynności przekraczający czynności zwykłego zarządu musi posiadać pełnomocnictwo w formie uchwały wspólnoty. „Duża wspólnota” może również przekazać administrowanie budynkiem profesjonalnemu zarządcy nieruchomości.
