Warto przeczytać też: Umowa przedwstępna rynek pierwotny

Umowa przedwstępna, choć nie jest obligatoryjnym elementem poprzedzającym sprzedaż czy zakup nieruchomości, to warto zdecydować się na jej podpisanie. Zabezpiecza ona interesy obu stron transakcji. Przed jej podpisaniem należy uzgodnić najważniejsze elementy transakcji, najlepiej jakby przybrały one formę protokołu uzgodnień między stronami, w którym znalazłby się:

-         opis przedmiotu umowy (adres nieruchomości, nr Księgi Wieczystej, powierzchnia lokalu itp.)

-         opis stron transakcji (dokładne dane stron)

-         ustalona ceny sprzedaży nieruchomości

-         wysokość zadatku

-         termin podpisania umowy przedwstępnej

-         termin podpisania ostatecznej umowy notarialnej

-         termin wydania lokalu, sposób i termin płatności całkowitej ceny sprzedaży

Te uzgodnione warunki należy spisać na kartce, opatrzyć podpisami stron i wówczas stanowią one bazę do stworzenia przedwstępnej umowy sprzedaży.

Kolejną ważną decyzją przed podpisaniem umowy przedwstępnej jest wybór formy w jakiej chcemy zawrzeć umowę. Najczęściej mamy dwie możliwości – możemy podpisać przedwstępną umowę sprzedaży w formie umowy cywilno – prawnej bądź w formie aktu notarialnego. Różnica między tymi dwoma formami jest niezwykle istotna. Podpisanie przedwstępnej umowy w formie cywilno – prawnej na pewno jest mniej czasochłonne, a przede wszystkim nie wiąże się z żadnymi kosztami, umowę spisuje się na zwykłej kartce papieru, jednak, jeżeli zależy nam, aby transakcja na 100% procent doszła do skutku, zdecydujmy się na podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Co prawda musimy się liczyć z dodatkowymi kosztami (koszt opłat notarialnych ciąży na stronie Kupującej), jednak posiadanie umowy przedwstępnej w omie aktu notarialnego upoważnia każdą ze stron umowy do zadania obowiązku spełnienia ostatecznej umowy kupna  – sprzedaży nieruchomości. Kupujący, w razie problemów ze Sprzedającym, może udać się do sądu i prosić o przeniesienie własności bez zgody zbywcy, oczywiście po zapłacie zapisanej w umowie ceny. Warto też zaraz po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego dokonać w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych wpisu - roszczenia o przeniesienie własności kupowanej nieruchomości – do Księgi Wieczystej, co ograniczy Sprzedającemu możliwość zbycia lokalu innej osobie. Z kolei Sprzedający, w przypadku braku chęci ze strony Kupującego do przystąpienia do podpisania umowy końcowej, może dochodzić swoich praw na podstawie paragrafu 777 Kodeksu Cywilnego, który mówi o poddaniu się egzekucji przez Kupującego na rzecz zapłaty ceny za nieruchomość. Sąd sprawdza tylko czy żądanie jest zgodne z zawartym aktem i wystawia klauzulę wykonalności dla takiego oświadczenia. Z tym dokumentem Sprzedający może udać się do komornika celem ściągnięcia od Kupującego swojej należności.

Natomiast jeżeli podpisaliśmy umowę przedwstępną w formie umowy cywilno – prawnej, wówczas możemy żądać od Sprzedającego jedynie  zwrotu wpłaconych pieniędzy.

Prześledźmy teraz podstawowe elementy prawidłowo skonstruowanej umowy przedwstępnej.

Strony umowy

• Upewnij się czy dane osobowe wpisane w treść umowy przedwstępnej są zgodne
  z danymi wpisanymi w dowodzie osobistym. W danych osobowych powinien też znaleźć się nr NIP- u stron.
• Strona Kupująca powinna dokładnie sprawdzić, czy Sprzedający jest faktycznym właścicielem nieruchomości (należy dokładnie przeanalizować aktualny wypis z Księgi Wieczystej nieruchomości). Jeżeli do umowy przystępuje pełnomocnik właściciela, powinien on mieć przy sobie oryginał pełnomocnictwa notarialnego udzielonego mu przez właściciela nieruchomości. Warto też sprawdzić czy osoba Sprzedająca nieruchomość pozostaje w związku małżeńskim na zasadach wspólnoty majątkowej małżeńskiej, jeśli tak, do umowy powinni oni przystąpić we dwójkę (lub jedna z nich powinna okazać pełnomocnictwo notarialne od współmałżonka), jeśli oczywiście dana nieruchomość nie stanowi jej majątku odrębnego.

Przedmiot umowy

• W tym elemencie umowy powinno zostać dokładnie określone, co kupujemy: czy jest to mieszkanie na prawie odrębnej własności (własność hipoteczna) czy np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak również powinna być dokładnie określona nieruchomość z podaniem dokładnego adresu, nr Księgi Wieczystej
  (jeśli została założona), powierzchni użytkowej lokalu, pomieszczeń przynależnych, służebności

Deklaracja od Sprzedającego i Kupującego

• W treści umowy powinno się znaleźć się oświadczenie od Sprzedającego, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń i praw osób trzecich.
• Sprzedający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powinien okazać Kupującemu „zaświadczenie do sprzedaży” wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, gdzie znajdziemy informacje czy sprzedawana nieruchomość stanowi majątek osobisty Sprzedającego, czy jest wspólną własnością małżonków, datę nabycia przez Sprzedającego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru członkowskiego Sprzedającego, jak również czy lokal nie jest zadłużony, czy posiada założoną Księgę Wieczystą. Podobne zaświadczenie wydaje Sprzedającemu wspólnota, gdy sprzedawane jest mieszkanie na prawie odrębnej własności na rynku wtórnym. Wówczas Sprzedający powinien przedłożyć aktualny wypis z Księgi Wieczystej i akt własności nieruchomości. Sprzedający powinien też przedstawić zaświadczenie, że nikt w sprzedawanym lokalu nie jest zameldowany oraz że nie zalega on z opłatami za podatek od nieruchomości czy np. użytkowanie wieczyste.
• Kupujący powinien oświadczyć, że zapoznał się ze stanem technicznym lokalu i akceptuje go bądź strony określają zakres niezbędnych jeszcze do wykonania prac.

Zadatek lub zaliczka

• Wpłacone przy podpisaniu umowy przedwstępnej środki przez Kupującego powinny zostać jasno określone jako zadatek czy zaliczka, pamiętaj, że zaliczka nie stanowi
  w odróżnieniu od zadatku formy zabezpieczenia wykonania umowy końcowej,
  a jedynie część ceny, zadatek w przypadku rezygnacji z umowy końcowej  przez Sprzedającego jest zwracany Kupującemu w podwójnej wysokości, zaś w przypadku rezygnacji przez Kupującego Sprzedający ma prawo zatrzymać wpłacony zadatek

Cena

• Cena sprzedaży powinna zostać w umowie precyzyjnie określona, jak również termin i sposób jej płatności (tu powinny znaleźć się informacje, czy Kupujący będzie się posiłkował kredytem hipotecznym, czy będzie wpłacał kwotę ze środków własnych, czy wpłata będzie gotówką czy przelewem na konto, kiedy odbędzie się zapłata całej kwoty itp.)

Termin podpisania umowy końcowej

• W umowie powinno się dokładnie określić termin podpisania umowy końcowej i przekazania kluczy wraz z podpisaniem protokołu zdawczo – odbiorczego.