Służebność gruntowa polega na obciążeniu prawem danej nieruchomości (nieruchomość obciążona) na rzecz właścieciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca), dzięki któremu np. właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. W praktyce najczęściej spotykamy się ze służebnością drogi koniecznej. Polega ona na tym, że gdy dana nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej lub należących do danej nieruchomości  budynków gospodarczych, właściciel tej nieruchomości ma prawo żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia, za wynagrodzeniem, niezbędnej służebności drogowej (służebności przejazdu i przechodu). Ustanowienie tej służebności może odbyć się dobrowolnie w drodze umowy o ustanowienie służebności, wówczas strony umowy wytyczają drogę oraz określają warunki i sposób wykonania służebności. Należy przy tym pamiętać, że utrzymanie, w tym wypadku określonego fragmentu drogi, spoczywa na osobie, która z danej służebności korzysta. Jeżeli służebności nie da się ustawnowić w drodze dobrowolnej umowy, można domagać się jej ustanowienia na drodze sądowej.

Służebność gruntowa może również polegać na tym, iż właściciel nieruchomości obciążonej może zostać ograniczony w prawie dokonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań, np. nie może sadzić wysokich drzew lub krzewów, by nie zmniejszać dostępu do światłą sąsiadowi lub z tego samego powodu, nie może postawić na swojej działce zbyt wysokich budynków.

Istnieje możliwość zmiany ustalonej już służebności, oczywiście za wynagrodzeniem i tylko pod warunkiem, że zaistnieje konkretna potrzeba gospodarcza po stronie właściciela nieruchomości obciążonej i że zmiana ta nie spowoduje zbyt dużego uszczerbku na nieruchomości władnącej. Można również nabyć służebność gruntową poprzez zasiedzenie – ale tylko wówczas gdy służebność polega na korzystaniu z  trwałego i widocznego urządzenia. Służebność gruntowa wygasa na skutek niewykonywania jej przez lat dziesięć. Oczywiście istnieje również możliwość zniesienia służebności na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej oraz w drugim przypadku, kiedy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie. Istotne jest również, iż służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, co w praktyce oznacza m.in., że służebność pozostaje w mocy niezależnie od tego, kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości zarówno obciążonej, jak i władnącej. A zatem np. kupujemy dom z daną służebnością gruntową. Można to oczywiście sprawdzić w Księdze Wieczystej danej nieruchomości, a dokładnie w jej III dziale, ujawniającym ciężary i ograniczenia dotyczące nieruchomości.