Księga wieczysta nieruchomości, a dokładniej jej aktualny odpis, jest jednym z najważniejszych dokumentów wymaganych podczas realizacji wszystkich transakcji na rynku nieruchomości.  Księgi wieczyste są urzędowymi rejestrami, prowadzi się je, aby móc ustalić stan prawny nieruchomości oraz zapewnić bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami. Oddzielną księgę wieczystą prowadzi się dla każdej nieruchomości niezależnie od zmian dotyczących właściciela. Od 1991 roku księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe, w których zostały utworzone wydziały ksiąg wieczystych. Obecnie większość sądów prowadzi księgi wieczyste w systemie informatycznym.

JAWNOŚĆ KSIĄG WIECZYSTYCH

Księgi wieczyste są jawne – odpis z księgi wieczystej może zamówić i  otrzymać każdy. Każdy też ma prawo przeglądania ksiąg pod nadzorem pracownika sądu. Przeglądanie ksiąg wieczystych odbywa się w sekretariatach wydziałów ksiąg wieczystych w sądach rejonowych, które je prowadzą. Oznacza to, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów księgi wieczystej, które zostały w niej dokonane ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Inną konsekwencją jawności ksiąg wieczystych jest zasada domniemania prawdziwości wpisów, tzn. domniemywa się, że prawo z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje.

RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH

Bardzo ważną zasadą wynikającą z jawności ksiąg wieczystych jest zasada rękojmii wiary publicznej ksiąg wieczystych. Polega ona na tym, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści tej księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Wyjątkami od zasady rękojmii wiary publicznej ksiąg wieczystych są przypadki, gdy rozporządzenie było nieodpłatne (np. akt darowizny, obdarowany nie jest chroniony rękojmią, jeśli darczyńca był wpisany w księdze wieczystej jako właściciel, a faktycznie właścicielem nie był) lub gdy nabywca działał w złej wierze tzn. w złej wierze działa ten kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Ponadto rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma zastosowania przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy (niezależnie od wpisu), prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebnościom drogi koniecznej oraz jeśli w księdze wieczystej istniała wzmianka o wniosku, skarga na orzeczenie referendarza sądowego, wzmianka o apelacji, kasacji lub ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości

JAK CZYTAĆ KSIĘGĘ WIECZYSTĄ

Każda księga wieczysta posiada swój numer (KW nr np. KR1P/6555555/1) oraz składa się z czterech działów. Pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości  oraz wpisy związane z jej własnością (dowiadujemy się z niego, czy to na pewno ta nieruchomość, o którą nam chodzi).

Drugi dział obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego (pozwala nam potwierdzić, czy osoba podająca się za właściciela nieruchomości rzeczywiście nim jest). Trzeci dział księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. (te wpisy pozwalają się nam zorientować, czy ktoś np. ma prawo przejeżdżania przez działkę, czerpania wody z ujęcia na działce lub np. czy sąd nie postanowił, że nieruchomości nie można zbyć bez jego zgody lub w ogóle nie można zbyć ze względu na toczące się postępowanie karne lub cywilne). Ostatni z działów księgi wieczystej, czwarty, przeznaczony jest  na wpisy dotyczące hipotek (umożliwia to nam to zorientowanie się, czy jakaś wierzytelność pieniężna (np. kredyt) nie jest zabezpieczona na nieruchomości lub czy np. nie jest spłacona jakaś pożyczka).

ODPIS Z KSIĘGI WIECZYSTEJ  – KOSZTY, JAK ZAŁATWIĆ

Koszty wyciągnięcia odpisu z księgi wieczystej zależą od tego, jaką formę ma księga wieczysta, papierową czy elektroniczną. W sądach prowadzących księgi papierowe zapłacimy 6 zł opłaty kancelaryjnej za każdą stronę odpisu. Odpisy te wydaje sąd. Wniosek można napisać odręcznie na zwykłej kartce papieru. Inaczej wygląda sprawa w sądach zinformatyzowanych. Tutaj odpis zwykły z księgi wieczystej kosztuje 30 zł, natomiast odpis pełny 60 zł. Odpis zwykły to odpis, który przedstawia ostatni stan wpisów, jak również wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy, apelacjach, kasacjach i wszczęciu postępowań z urzędu. Natomiast odpis pełny  zawiera dodatkowo wpisy wykreślone oraz wzmianki ujawnione w księdze począwszy od chwili zaprowadzenia jej w wersji elektronicznej. Odpisy ksiąg elektronicznych wydaje Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych. Wnioskując o odpis z księgi informatycznej trzeba skorzystać z urzędowego formularza (wniosek do pobrania ze strony: http://www.ms.gov.pl/kw/kw_ci_odpis.pdf), trzeba również znać nr danej księgi wieczystej.

WPISY DO KSIĘGI WIECZYSTEJ – KOSZTY, JAK ZAŁATWIĆ

Wpisy do księgi wieczystej dokonywane są na wniosek zainteresowanego lub z urzędu. Wnioski o wpis muszą być składane na piśmie. Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o jego dokonanie. W przypadku wszczęcia postępowania z urzędu wpis ma moc od dnia wszczęcia tego postępowania. Wpisem do księgi wieczystej jest również wykreślenie. Wszelkich wpisów w księdze wieczystej może dokonać tylko sąd na podstawie określonych dokumentów, najczęściej są to dokumenty z notarialnie poświadczonym podpisem (akty notarialne), orzeczenia sądu.

Opłaty za poszczególne wpisy do księgi wieczystej przedstawiają się następująco:

200 zł – od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego np. hipoteki; gdy wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie własności itp.  pobiera się część opłaty stałej, proporcjonalną do wielkości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł; gdy wniosek o wpis własności itp. dokonywany jest na podstawie zapisu, dziedziczenia, spadku lub zniesienia współwłasności pobiera się stałą opłatę w wysokości 150 zł, niezależnie od liczby udziałów w tych prawach

60 zł – od wniosku założenia księgi wieczystej, połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, odłączenia nieruchomości lub jej części, sprostowania działu I księgi wieczystej, wpisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

połowę opłaty pobranej od wniosku o wpis – jeżeli wpis dotyczy wykreślenia tego wpisu ( np. wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania)