W artykule tym znajdziecie podstawowe informacje na temat kredytu hipotecznego, warto zapoznać się z  nim przed pójściem do wybranej placówki bankowej. Należy również pamiętać, że w obecnej sytuacji wiele elementów kredytu jest „negocjowanych” lub do wyboru kredytobiorcy, warto więc wcześniej wiedzieć między jakimi możliwościami będziemy musieli wybierać.

A zatem system rynkowy system kredytowy polega na tym, że bank udziela kredytu, licząc na:

• odzyskanie pożyczanej kwoty w realnej, a nie nominalnej wartości,
• pokrycie przez kredytobiorcę pełnych kosztów obsługi kredytu
• osiągnięcie określonego zysku

Te warunki mają być zapewnione poprzez oprocentowanie kredytu. Poziom oprocentowania kredytów zależy bezpośrednio od inflacji. Czasem banki przerzucają to uzależnienie na kredytobiorcę, taka sytuacja ma miejsce w przypadku kredytu denominowanego, tzn. udzielanego w złotówkach, a przeliczanego na walutę obcą, spłaty takiego kredytu również realizowane są w złotówkach przeliczanych według bieżącego kursu na walutę obcą – w ten sposób bank przerzuca na kredytobiorcę ryzyko kursowe, dzięki czemu może takie kredyty udzielać ze stopą procentową niższą niż stopa procentowa kredytów w złotowych. Warto zainteresować się czymś takim jak kredyt preferencyjny – „Rodzina na swoim” – by  znacznie ułatwić sobie spłatę kredytu.

 W Polsce poziom podstawowych stóp procentowych  ustala Rada Polityki Pieniężnej. Natomiast oprocentowanie kredytów denominowanych opiera się wskaźnikach odzwierciedlających oprocentowanie depozytów międzybankowych na rynku w Londynie (LIBOR) – w odniesieniu do dolarów i franków szwajcarskich, czy w Unii Europejskiej (EURIBOR) – w odniesieniu do euro. Kredyt denominowany korzystnie jest zaciągać, gdy wzmacnia się pieniądz krajowy w stosunku do walut wymienialnych, a szczególnie waluty, w której został zaciągnięty kredyt. Przyczyny wysokiego ryzyka kredytów w Polsce związane są z ułomnym systemem ksiąg wieczystych, a co się z tym wiąże długim okresem oczekiwania na wpis do księgi wieczystej. Do momentu aż hipoteka nie zostanie wpisania do księgi wieczystej, kredyt nie ma zabezpieczenia hipotecznego, a to powoduje podwyższenie jego oprocentowania o około 2 punkty procentowe. Oczywiście można skorzystać z opcji ubezpieczenia kredytu hipotecznego na czas oczekiwania na wpis do księgi, która wynosi około 0,01% kwoty kredytu miesięcznie. Aby zminimalizować wysoki poziom ryzyka kredytowego banki hipoteczne korzystają z usług Biura Informacji Kredytowej, które w kilka minut jest w stanie przekazać danemu bankowi drogą elektroniczną historię kredytową osoby ubiegającej się o kredyt. Banki przed udzieleniem kredytu badają zdolność kredytową klienta, porównując jego poziom dochodów
i wydatków. Z porównania wynika kwota wolnych środków klienta, określająca poziom możliwych spłat kredytu, a zwłaszcza wyjściową pierwszą ratę spłaty, zazwyczaj mieści się ona w granicach 0,7 %-1% całej kwoty kredytu. Przyjmuje się, że bezpieczny kredyt hipoteczny nie powinien przekraczać 20- 30 – krotności dochodów kredytobiorcy.
Na rynku kredytowym występują dwa zasadnicze modele kredytów: kredyt z malejącymi spłatami oraz kredyt ze stałymi spłatami (annuitetowy).

Kredyt z malejącymi spłatami

Polega na tym, że kwotę kredytu dzieli się na równe części, które stanowią raty spłacane przez kredytobiorcę, a oprocentowanie kredytu spłacane jest na bieżąco z bieżącego zadłużenia. W takim kredycie obciążenie kredytobiorcy jest największe na początku okresu kredytowego, a z każdą spłacaną ratą maleje. Natomiast kredyt ze stałymi spłatami (annuitetowy) polega na tym, że kredytobiorca spłaca cały kredyt również z odsetkami w równych ratach przez cały okres kredytowy. Nie oznacza to oczywiście, że kredytobiorca spłaca wszystkie raty w równych kwotach nominalnych, banki zabezpieczają się przed niestabilną, inflacyjną gospodarką poprzez indeksowanie. W Polsce najczęściej banki wykorzystują model kredytu podwójnie indeksowanego, tzn. indeksuje się kwotę zadłużenia wskaźnikiem inflacji oraz indeksowanie spłat kredytu wskaźnikiem wzrostu wynagrodzeń w sześciu podstawowych działach gospodarki narodowej.

Obecnie oprocentowanie kredytów złotowych waha się od 4 % do 8% i zależy m.in.: od wysokości kredytu, poziomu wskaźnika LTV (wskaźnik określający wysokość udzielanego kredytu do wysokości zabezpieczeń tego kredytu) , udziału wkładu własnego itp. Warto również pamiętać, że wiele kredytów umożliwia możliwość przejściowego zawieszenia spłaty kredytu (maksymalnie do dwóch lat) w sytuacji pogorszenia się sytuacji materialnej kredytobiorcy.