Egzekucja z nieruchomości należy do komornika sądu, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Podstawą prawną do wszczęcia postępowania egzekucyjnego są odpowiednie tytuły egzekucyjne:
- prawomocne orzeczenie sądu
- wyrok lub ugoda zawarta przed sądem polubownym
- inne orzeczenia, akty, ugody, które z mocy ustawy podlegają egzekucji sądowej
- akt notarialny, w którym dłużnik (kupujący) poddał się egzekucji na wypadek, gdyby nie dotrzymał złożonego w akcie zobowiązania – zapłaty określonej w akcie kwoty
Każdy wymieniony powyżej tytuł egzekucyjny musi być zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Sąd rozpoznaje wniosek o nadanie klauzuli wykonalności niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie do 3 dni od dnia jej złożenia. Klauzulę wykonalności umieszcza się na akcie notarialnym lub na wypisie orzeczenia sądu. Tytułem wykonawczym do wszczęcia egzekucji będzie zatem dopiero np. wypis aktu notarialnego, na którym sąd naniósł klauzulę wykonalności. By wszcząć egzekucję komorniczą, wierzyciel powinien napisać do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji, załączając tytuł wykonawczy. We wniosku trzeba wskazać świadczenie, które ma zostać spełnione, podać PESEL dłużnika oraz jego dane, by ułatwić poszukiwania, można również dołączyć informacje o posiadanym przez dłużnika majątku, jeżeli takowy znany jest wierzycielowi. Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, komornik wzywa dłużnika, aby uregulował dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Równocześnie, komornik wysyła do sądu właściwego dla prowadzenia księgi wieczystej danej nieruchomości wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji. Nieruchomość jest zajęta przez komornika od momentu dokonania wpisu w księdze wieczystej, jednak dla dłużnika jest ona zajęta z chwilą dostarczenia mu wezwania do zapłaty. Zarząd zajętą nieruchomością pozostaje w rękach dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Gdy dłużnik jest fizycznie niedostępny, sąd na wniosek komornika ustanawia kuratora do zastępowania dłużnika i dbania o jego prawa. Gdy dłużnik w ciągu dwóch tygodni od otrzymania od komornika wezwania do zapłaty długu, nie ureguluje swoich należności, komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. (przy pomocy jednego lub kilku biegłych). Jeżeli nie zgadzamy się z ceną ustaloną przez komornika, możemy złożyć zażalenie do sądu. Następnie zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Z kwoty uzyskanej z licytacji zaspokaja się w pierwszej kolejności koszty egzekucjne.
